약속을 어기는 투자자, 고객의 자본을 불법 횡령하고 마냥 지체된 시공과 인도… 등은 지난 기간 부동산 시장에서 보편적으로 일어나던 상황이며 항상 구매자에게 손실로 몰아넣었다. 이런 상황을 타파하기 위해 건설부가 두 가지 중요한 법, 주택법과 부동산사업법 개정을 제안한 것은 민감한 부동산 시장에 새로운 질서를 확립하고 난관들을 타개할 것으로 기대된다.

응웬쩐남(Nguyen Tran Nam) 건설부 차관은 현행 부동산 법은 규제가 너무 심하여 외국 단체, 개인, 해외에 거주하고 있는 베트남인들이 베트남 부동산 사업에 투자하기 위한 긍정적 분위기가 조성되어 있지 않다고 지적했다. 하지만, 반대로 너무 개방적이고 "느슨한" 규정들도 있어 부동산 사업 등록이 너무 쉽고, 경영 효과와 자원의 사용이 비효율적이고 절약하지 않으며, 특히 토지 자원에 대해 쉽게 낭비하고 있다고 했다. 이밖에, 많은 규정들이 여전히 구체적이거나 명백하지 않아 부동산 사업 전개에 적합하지 않다고 덧붙였다. 통합 추세에 비추어, 6년 전과 대비하여 경제-사회 상황이 많은 변화를 겪었지만 현행 시행되는 법은 시대에 맞게 조절 되지 못하고 있다고 했다.

이러한 이유들은 지난 기간 부동산 시장이 비상식적으로 뜨겁고-차가운 변동을 겪도록 했고, 기형적이고 불안정하게 발전하도록 만들었다. 부동산 투자의 붐이 일었으나 많은 투자자들의 능력은 낮고 저조하였고, 이로 인해 실제로 전개되지 못한 프로젝트들도 있고, 전개되었다 하더라도 많은 경우 계속 지연되고 있다. 시장 불안정성의 최고점은 공급과 수요의 불균형이다. 많은 고급 부동산 기획들은 미 분양된 채 누적되어 매물로 나와 있는 반면, 정작 대부분의 시민들이 원하는 낮은 가격의 중소 규모 아파트들은 공급 부족 상태를 보이고 있다.

때문에, 앞으로 각 지방 정부들은 명확한 노정(路程)에 따라 구체적인 프로그램(매년 5년 혹은 더 중장기 계획)과 함께 부동산 개발 계획을 수립해야만 한다. 이러한 기초에 근거하여 토지, 재정… 등과 같은 자원을 합리적으로 할당할 수 있다.

그러므로 개정되는 주택법은 사회 안전을 보장하고 수입이 낮은 대상들, 사회정책대상들, 빈곤한 가정들을 위한 주택 지원정책과 체제를 갖추기 위한 분명한 법적 기본 틀을 마련해야만 한다. 특별히 주택 구입에 어려움을 갖고 있는 대상들을 위해 임대 주택을 포함한 사회주택개발을 장려해야 하고, 상업적 이익을 위해 투자하는 개발업자들이 이러한 사회주택 개발에 참여할 수 있도록 우대정책 등을 마련해야 한다. 동시에, 지난 시기처럼 기획과 규격에 맞지 않게 유행에 따라 무분별하게 주택을 개발했던 파행을 최대한 방지하고 사회의 요구를 충실히 반영하기 위해 시 성 단위에서 주택개발계획과 프로그램 수립을 책임지고 구체적으로 집행할 수 있는 규정이 있어야만 한다.

다른 한편, 특별히 주택 구매자들을 위해 주택거래에 대한 보증 책임의무 등 구매자가 갖게 되는 위험 요소들을 방지하기 위한 주택 매매조건, 프로젝트 진행절차에 대한 엄격한 규정이 필요하다. 또, 주택 구매자들의 권리 보호를 위해 주택개발에 동원되는 자본이 충실히 집행되는 지에 대해서도 검증하는 제도가 필요하다.

시장에 공개적이고 투명한 유동성 보장을 위해 개정 부동산사업법은 시장 정보 시스템 수립에 관한 규정이 필요하다. 이에 따르면, 투자자, 지방 정부들은 부동산 기업, 개인들이 투자, 매매활동에 참여 할 경우 충분하고 실제적인 정보를 취득할 수 있도록 필요한 정보들을 충분히 공급해 주어야 한다. 이렇게 해야만 시장의 요구를 만족시켜 주는 좋은 부동산 상품들이 생겨나며 공급-수요 불균형 현상을 피할 수 있다. 특히, 시장에 불안정을 야기하는 매매 경쟁 현상을 피하기 위하여 부동산 매매 형식에 관한 구체적인 규정이 필요하다.

* 고객들의 분양대금 사용 통제

공급-수요 균형을 맞추기 위한 노력과 함께, 고객들이 분양대금으로 납부한 돈을 부동산 개발에 올바르게 사용할 수 있도록 적절히 통제하는 시스템이 필요하다고 전문가들은 지적한다.

이전에 많은 부동산 개발사들은 고객들이 납부하는 분양대금을 일종의 선불 형식으로 미리 받아 놓고 원래의 목적에 맞지 않게 사용하는 사례들이 많았다. 다른 기획 프로젝트에 투자하여 본 목적의 프로젝트들의 진행 속도가 늦춰지게 했다. 심지어, 많은 기획들은 지속적으로 전개할 능력마저 상실하기도 했다. 개발사들이 심각한 계약을 위반하고 고객들에게 양도하는 경우도 있었다. 이러한 "사건 사고" 들이 터졌을 때, 선불을 지급한 고객들만 심각한 손해를 입었고, 경우에 따라서는 주택도 양도받지 못하고 손해 본 돈을 회수할 방법조차 없는 경우가 많았다. 이러한 실태들은 사회에 논란을 야기하여 부동산 시장에 대한 신뢰를 잃게 만들었다.

이러한 위험을 방지하기 위해, 건설부에 따르면 부동산 개발사들의 부동산 기획들이 양도, 임대가 실제로 이루어지기 전에 고객들의 위험을 제거하기 위해 베트남 보험사들로부터 고객이 지불한 선불금(분양금)에 해당하는 보험을 사야만 한다고 지적했다. 이러한 방식과 함께, 부동산개발사들은 고객들이 납부한 선불금에 대해서 이를 신뢰할 수 있는 금융기관에 신탁해야만 하는 규정을 고려중에 있다.

실제, 몇몇 국가 중 한국은 위 규정들을 이미 적용하고 있는데 미래에 형성될 주택을 위한 의무보험 구매를 실시하고 있다. 이로 인하여, 분양대금은 엄격히 통제되며 아파트 구매자들이 손실을 입는 것을 방지할 수 있고, 개발사들이 분양대금을 미리 받아서 다른 프로젝트에 투자하는 현상을 막을 수 있다고 응웬짠남 차관은 전했다.

올바르게 분양대금을 사용할 수 있도록 통제하는 것뿐만 아니라, 부동산 사업에 참여하는 기업에게 일정 규모 이상의 법정 자본금을 요구하는 방안이 논의 중이다. 예전 규정에는 법정 자본은 부동산 사업 등록 때 매우 낮은 수준인 단지 60억 동으로 규정되어 있어서 능력이 미치지 못하는 많은 중소기업조차 부동산 개발 시장에 뛰어드는 현상을 초래했다. 이는 많은 기획들이 자본의 부족과 경험의 부족으로 조기에 실패하는 원인 중 하나로 작용했다. 이러한 점을 고려할 때 부동산 개발 경영 영역에 참여하기 위해서는 최소한 200억 동 이상으로 규정될 필요가 있다고 판단하고 있다.

기업 측 입장에 대하여, 득만(Duc Manh) 회사의 담꽝뚜언(Dam Quang Tuan) 이사회 회장은 베트남에서 활동하고 있는 해외투자 부동산 기업들에 대한 엄격한 조건이 있어야만 한다고 전했다. 구체적으로, 자본금 조건에 대하여 기획되는 총 투자 가치의 최소 30% 혹은 50% 수준으로 규정할 필요가 있다고 했다. 심지어 베트남 은행으로부터 자본을 대출할 수 없게끔 묶어 놓거나, 대출을 해주더라도 낮은 대출금 한도를 지정하도록 하자는 의견을 제시하였다. 이렇듯, 외국 기업들은 필히 베트남 시장에 투자하기 위하여 외국자본을 사용하여야만 국내 부동산 기업들에 대해 더 공평하다고 덧붙였다.

건설부는 부동산 시장과 주택 영역에 대해 발생된 문제들을 조정하기 위하여 주택법과 부동산사업법 개정안을 연구하고 수립하였다고 전했다. 잔존하는 어려움, 제한들을 극복하는 것 외에, 개정법은 현재 국회의 검토를 받고 있는 토지법과 기타 관련 법령 등과 함께 통일성을 보장하는데 기여할 것으로 기대된다.

[베트남통신사_ 투항(Thu Hang)기자]