[원고측 주장 사실]

2006년8월 부부 관계인 응우엔반툭과 응우엔티란(이하 ‘원고’) 및 부부 관계인 탐홍충과 응우엔티바오(이하 ‘피고’)는 피고의 후에시 무빈안 34번지(이하 ‘본건 토지’)의 토지사용권을 원고가 양수하기 위하여 보증서(이하 ‘본건 보증서’)에 상호 서명하고, 원고는 피고에게 보증금 미화 2만불을 지급하였다.

 

2006년10월 원고와 피고는 트어티엔후에성 1호 공증사무소에서 본건 토지의 토지사용권을 11억3,500만동에 양도하는 계약서(이하 ‘본건 양도계약서’)를 체결하였다. 그 이후 원고는 피고에게 두 차례에 걸처 12억3백만동에 상당하는 총 미화 7만5천불을 지급하였다. 원고가 본건 양도계약서상의 양도가격이 11억3,500만동임에도 불구하고 12억3백만동에 상당하는 총 미화 7만5천불을 지급한 이유는 피고의 토지양도 절차를 돕고 본건 토지에 부착되어 있는 주택에 대한 보상을 하기 위함이었다.

 

본건 양도계약서에 따라 피고는 공증비용과 양도세를 납부하였고 원고를 대신하여 등록비를 납부하였으며, 이에 후에시 인민위원회로부터 원고 명의의 토지사용권증명서(이하 ‘본건 토지사용권증명서’)를 수령하였다. 그러나, 피고는 양도가격을 부풀리기 위하여  본건 보증서에 “토지사용권 양도가격은 2,000만동/m2 이다”라고 원고의 동의없이 기입하였고 양도대금 미지급을 이유로 본건 토지사용권증명서의 인도를 거부하였다.

 

[피고측 주장 사실]

2006년8월 원고와 피고는 본건 보증서에 서명하였고, 이에 따라 피고는 2,000만동/m2을 양도대금 조건으로 본건 토지 토지사용권을 매도하기로 하고 원고로부터 보증금 미화2만불을 지급받았다.

2006년 10월 원고와 피고는 양도가격을 11억3,500만동으로 표시하여 본건 양도계약서를 체결하였으나, 이는 국가에 납부해야 할 세금을 낮추기 위한 것이였고 실제 합의된 양도가격은 41억동(= 210m2 * 2,000만동)이었다.

 

피고는 원고로부터 다음과 같이 총 6회에 걸쳐 총 미화 19만불을 양도대금으로 지급 받았다: 미화 2만불(2006년8월), 미화 6천불(2006년10월), 미화 4만9천불(2006년10월), 미화 8만5천불(2006년12월), 미화 2만불(2007년1월), 미화 1만불(2007년1월). 다만, 피고는 해당 금액 수령 시 수령확인서를 작성하여 원고에게 교부하였기 때문에 그 원본을 보유하고 있지는 않았다.  

 

따라서, 피고는 양도대금 총41억동에서28억7,500만동(미화 19만불)만 지급받았고 잔금 12억2,500만동을 지급받지 못했던 바, 원고에게 본건 토지사용권증명서를 인도할 의무가 없다.

 

[법원 판결]

2007년9월 트어티엔후에성 인민법원은 원고와 피고가 외화(미국 달러)로 보증금 및 양도대금을 지급한 것은 외환관리법령을 위반한 것이며, 따라서 본건 양도계약은 원천무효라고 판단하였다. 이에 따라, 인민법원은 (i) 피고는 12억3백만동에 상당하는 총 미화 7만5천불을 원고에게 반환하고, (ii) 원고는 피고가 지출한 양도세 절반과 등록비용 등 총 7,300만동을 피고에게 지급하라고 판결하였다. 법원은 상계를 허용하여 피고가 원고에게 반환해야 하는 금액은 총 11억3천만동이었다. 또한, 인민법원은 (i) 피고에게 본건 토지에 대한 사용권리가 있고 그에 따라 토지사용권을 등록할 의무가 있으며, (ii) 따라서 피고가 피고 명의의 토지사용권증명서를 재발급 받기위한 신청절차를 따를 의무가 있다고 판결하였다. 

 

원고 및 피고는 즉시 항소장을 제출하였고,  2007년 12월 다낭시 최고인민법원 2심법원은 제1심 판결을 그대로 유지하는 결정을 하였다.  이에 당사자들은 이의신청을 하여 상고가 받아 들여졌다.

 

2012년2월 최고인민법원은 당사자들이 본건 양도계약서에 베트남 동으로 양도가격을 합의하였고 법률의 규정에 따라 공증을 받았기 때문에 본건 양도계약서는 유효하다고 판시하였다. 즉, 사실상 원고와 피고가 외화(미국 달러)로 보증금 및 양도대금을 지불한 것은 외환관리법령 위반으로 행정처벌을 받을 수 있을지언정, 그렇다고 본건 양도계약서가 무효라고 판결한 것은 옳지 않았다고 본 것이다.

 

또한, 최고인민법원은 당사자 사이에 양도가격에 대해 분쟁이 있었음에도 불구하고 1심법원이 실제 양도가격에 대한 규명없이 판결한 것은 오류가 있다고 보았다. 특히, 피고는 2심재판 과정에서 1심재판에서 제출한 2개의 양도대금 수령증 이외에 총4개의 수령증을 추가로 제출하였으나, 2심법원이 1심법원으로 하여금 새로운 증거물에 근거하여 사건을 다시 심사하도록 환송하지 않은 것은 중대한 오류라고 판시하였다.

 

이에 최고인민법원은 (i) 토지사용권 매도 시점에 토지사용권의 가치가 피고가 원고로 부터 지급받은 금액에 상당한 경우, 피고는 원고에게 본건 토지사용권증명서를 인도하여야 하고, 또는 (ii) 토지사용권 매도 시점에 토지사용권의 가치가 피고가 원고로 부터 지급받은 금액보다 높은 경우, 원고는 그 차액을 피고에게 지불하고 피고는 원고에게 본건 토지사용권증명서를 인도해야 한다고 판시하였다.

 

최고인민법원은 1심 및 2심 판결을 파기하고 1심 재판을 다시 진행하도록 트어티엔후에성 인민법원에 환송하였다.

 

[변호사 김희중(로펌화현) / 편집정리 변호사 김종각(로펌집현)]