이론적으로나 실천으로 아파트 관리반 설립 및 운영 이슈는 베트남에서 매우 중요하고 시급한 문제이다. 현재까지 완공된 아파트 대다수는 주민이 차치적으로 운영 또는 선정하는 관리회사 대신 개발사 산하 용역회사가 독점적으로 관리하고 있는데, 이는 주민들의 불만족 증가와 이익 충돌의 문제가 발생하고 있다.
지난 코로나 기간 동안 아파트 거주민들의 불만과 민원의 폭증은 극에 달했다. 코로나 감염자 조치에 대한 신뢰 부족, 정확한 거주민 감염자 정보 안내의 부재, 특히 백신 접종 기간 동안 아파트 관리회사들은 의료 보건 기관과 정확한 소통을 하지 못했고 거주민들 백신접종에 큰 혼란을 야기하기도 했다.
대표적으로 호찌민시 푸미흥 개발사의 Sky Garden (10.4ha, 42개동 및 3,000세대 규모) 아파트에는 1,2차가 입주한지11년 이상 되었고 2014년 주택법이 개정된 지 8년이나 되었는데도 1, 2 차 아파트 관리반 설립은 아직 이루어지지 못했고, 푸미흥 개발사 산하 Phu Hung Thinh용역업체의 독점적 운영에 주민들은 불만이 많다. 특히 지난 4차 코로나19 팬데믹 기간 동안 Sky garden이 포함된 푸미흥 지역의 주민들은 중간역할인 용역업체를 통해야 했기에 정부기관의 정보나 지원에 직접 접근하기도 어려웠다. 모범적인 신도시 푸미흥에서 살고 있지만, 거주지 안에서 일어나는 감염 확인 및 검사, 백신접종, 격리 및 치료 관련된 코로나 안내 핫라인 등은 주민들과 실시간으로 연결되지 못했다.
최근에는 마약 사용 및 절도 사건도 종종 생기고 있어 지역 주민 삶의 안정성은 약해지고 있는 것 아니냐는 우려도 있다. 아파트의 관리는 주민들 삶의 환경 제고 및 주거지의 부가 서비스 등에 직접적인 영향을 미치는 중요 부분이다. 대규모의 공급과 인구가 많은 대도시에서의 아파트 관리회사의 역할과 책임은 더욱더 주목을 받아야 한다. 달리 말하자면, 현재 개발사와 일체가 되어 있는 관리용역회사의 약한 관리 능력과 전문성 없는 태도는 주민들의 삶에 직접적인 영향을 주고 있다. 필요할 경우 주민들의 요구사항을 청취하고 관련 지역 정부기관에게 전달하고 해결할 능력도 구비하고 있지 못하다.
Capital Land 개발사와 관리 용역사 Jones Lang LaSalle (JLL)에 대한 2군 Vista Verde아파트 주민들의 불만 사건도2017년에 한참 시끄러웠다. 2021년 5월경에는 New Saigon 아파트 관리 용역회사의 관리자가 외부사람을 데려 와 주민에게 협박한 사건도 Nha Be현에서 일어난 실제 사례 중의 하나다.
지금까지 아파트 관리회사의 운영은 아파트 소유자 내지 거주민들의 의사와 무관하게 개발사가 일방적으로 선정한 관리회사가 맡아 운영해 왔다. 이같은 관리회사는 아파트 거주민들을 위한 생활 편의적 서비스 기능에 충실하기 보다는 아파트 개발사의 또 하나의 영리사업이 되었던 것이다.
더욱 문제가 되는 이슈는 아파트 유지보수 자금 관리이다. 유지보수자금 징수 규정과 관련하여 보면, 전체 재산가치의 2%를 아파트 매입할 때 분양자가 아파트 관리반 설립 전까지 개발사에게 맡기도록 규정되어 있다. 이를 2014년 주택법에서는 개발사가 아파트 분양자에게서 받은 유지보수자금을 받은 시점으로부터 7일 안에 별개의 은행 계좌로 입금하고 별도 관리하도록 했으며, 지역 정부기관에게도 이를 통보해야 한다고 규정했다. 하지만 실제로는 대부분 개발사들이 유지보수자금을 어떤 방식으로든 전용하려고 하는 것은 실제 상황이다. 아파트 관리반 설립 전이라는 이유로 대부분 개발사들은 별도로 유지보수 자금을 관리하지 않고 다른 자금과 합쳐 사용하는 경우가 많은데, 이 때문에 유지 보수 자금은 맞지 않는 용도로 사용하기 쉬워진다. 더구나 아파트 관리 용역 회사들은 유지보수 자금의 사용 항목도 법규정대로 명백히 공개하고 있지 않다. 즉, 개발사들은 자기 마음대로 용역업체를 선정하여 주민들의 허락 없이 계약하고 형식적인 자금 내역만 공개하고 있다.
아파트 유지보수 자금과 관련하여 개발사와 주민간의 대표적인 충돌 사건은 2019년 호찌민시 떤푸군(Tan Phu)에 있는 Khang Gia Tan Huong 아파트에서 발생했다.
베트남 정부는 이같은 문제점을 직시하고, 아파트 주민들의 합법적인 요구에 부응하고 삶의 질을 높이기 위해 2014년 주택법을 개정하여(65/2014QH13), 20세대 이상인 경우 의무적으로 아파트 소유자가 아파트 관리를 자체적으로 운영하기 위한 관리반을 설립할 수 있도록 규정했다(주택법 103조 2항). 물론 아파트 개발사도 아파트 소유권을 여전히 갖고 있거나 부동산 지분이 있을 경우 이 관리반에 구성원으로 참여할 수 있다. 아파트 관리반 앞으로 별도의 도장이 발급되고 독립된 계좌도 갖게 된다는 점에서 관리반은 사실상 관리회사로 보아도 무방할 것이다.
관리반 설립을 구체적으로 실행하기 위해 규정한 2016년2월 15일자 주택법 시행령(02/2016/TT-BXD) 제17조 및 22조에 따르면, 아파트 관리반 설립절차가 규정되어 있다. 아파트 관리를 위한 관리반이 1개동에서 3~5명으로 선성되고, 여러 동이 있는 단지 아파트인 경우 6~25명으로 구성 가능하다. 단지의 경우 한 동에서 대표자 1인, 부대표자 1인 2명으로 하여 전체 단지의 아파트 관리반을 구성할 수도 있다.
이렇게 하여 구성된 관리반이 관리 문제를 자체 결정할 수 있도록 했다. 관리반이 직접 관리를 맡아서 운영할 수도 있겠지만, 전문 관리업체를 선정하여 맡길수도 있을 것이다. 문제는 아직 거주민들에 의한 관리반 설립이 되고 있지 않다는 점이다. 법규정에 따를 때 관리반은 최종적으로 해당 지역 군 인민위원회의 승인을 받아야 하는데, 현재까지 승인 받은 곳이 있는지 알려지지 않고 있다.
주민들이 쉽게 관리반 설립절차를 진행할 수 있도록 마련된 규정도 있다. 그럼에도 관리반 설립이 지연되고 있는 이유는 무엇일까? 법규정에는 관리반 승인 신청서류가 제출된 후 7일 이내에 승인하는 것으로 되어 있다.
스카이가든 1, 2차는 2021년 하반기 관리반 설립을 신청했지만 아직 승인되고 있지 않다. 정확한 원인은 알 수 없지만, 제출되어야 하는 서류들 중에 분양자 명단, 개발단지 설계도 등 개발사에서 제공해야 하는 서류가 많은데, 과연 신속히 이루어지고 있는지도 의문이다. 개발사는 자기회사 산하에 관리용역회사를 직접 선정하여 운영하고 있기 때문에 아파트 소유자들 자체적으로 설립하는 관리반에 관심을 둘 이유가 없고 설립을 꺼려할 것이 자명하다.
호찌민시는 경제의 선두자 역할을 맡고 있을 뿐만 아니라 베트남 전국에서 인구가 최고 많은 도시이다. 호찌민시 인구는 대략 1천4백만명 추산되며(2019년초 공식 통계는 9백만명) 이중에서 일부는 외교관, 투자자, 전문가 및 기술자 등의 외국인들이 포함되어 있다. 이들 외국인 대부분은 7군, 2군, 투덕시 등의 신도시 지역 아파트에 거주하고 있다. 외국인들에게 아파트 관리는 아주 중요한 부분이다.
베트남 대도시에서 현재까지 선진국형 고급 아파트 단지가 개발되어 왔고, 고급 시설을 갖춘 아파트 단지들이 외국인에게도 만족감을 주고 있다고 평가 받고 있다. 하지만 이제 그 무엇보다 생활 편의적 서비스인 관리 측면에 관심을 두어야 한다. 고급 시설과 쾌적한 주거환경을 갖춘 것으로 행복한 주거지가 건설될 수 없다. 매일 제공되는 수준 높은 관리 서비스 없이 행복한 주거 공간은 만들어 질 수 없다. 특히 고급 관리 시스템에 익숙한 외국인에게는 더더욱 그럴 것이다.
지금까지 아파트의 소유자는 분양만 받았지 임대를 주고 실제 거주하지 않는 경우가 많았다. 이로 인해 아파트 관리 부분에 관심도 없었고 소유자의 생활에 불편한 영향을 주지도 않았다. 하지만 베트남 정부 차원에서 정책적으로 아파트 소유자들에게 자치 관리권을 인정해 주고 있고, 아파트 분양자들이 분양 받은 집에 거주하는 경우도 이제 점점 늘어가고 있다. 이에따라 베트남 아파트 소유자들 간에 관리반 설립에 대한 관심이 높아가고 있다. 비록 임대를 준다해도 외국인들에게 더욱 좋은 인상을 주려면 이제는 아파트 관리 시스템에 주목하고 신경쓸 필요가 있다.
더욱이 코로나 같은 팬데믹 상황에서는 수준 높은 아파트 관리 서비스를 갖추는 것은 국가 방역에 기여하고 사회 체제 안정에도 대단히 중요한 요소가 되었다.
이론적으로 법규정도 마련 되어 있고, 실제로 지역 정부기관의 안내와 실행이 이루어지고 있지만 아파트 관리반 설립은 아직 활성화 되어 있지 못하다. 그러나 관리반 설립은 거주민 공동체의 이익을 대변하고 안전을 보장하기 위해 향후 반드시 실현되어야 할 조직이다. 이제 법 규정에서 보장된 아파트 소유자들의 권익을 잘 활성화 하여 더욱 안전하고, 더욱 건강하고, 더욱 편리한 아파트 주거 공간을 자치적으로 만들어 가는 협력적 노력을 할 때다. 이것이 베트남에서 선진국형 생활 공간을 만들어 가는 실천적 방안이라 생각한다.
