호치민부동산 협회에 따를 때, 호치민 시 인구는 1천3백만 명에 육박하고 있고, 이 중 20% 이상은 외부에서 유입된 이주자인 것으로 파악되고 있다. 이들 이주자 중에는 매년 400,000명이 넘는 학생과 50,000명의 신혼부부가 포함되어 있다. 외부에서 유입되는 이주자들에게는 우선 거주할 주택을 필요로 하지만, 자금력이 부족한 저소득층들에게는 주택 구입이란 먼 꿈만 같은 얘기다. 현재 호치민 시에는500,000 가구가 주택이 없으며, 2020년까지 저소득층을 위한 사회주택 81,000가구가 필요한 것으로 조사되고 있다. 저소득층을 위한 사회주택의 기준은 한 채 당 10억 동(약 4만5천불) 미만의 아파트를 말한다. 이들보다 좀 더 형편이 나은 중산층에서 요구되는 서민주택이란 20억동(약 9만불) 미만의 가격대로 예상해 볼 수 있다.

한국에서도 그랬고, 중국에서도 보여준 바와 같이 개발도상국가의 가장 중요한 사회적 이슈 중 하나는 집이다. 소득이 증대해 가고, 대도시로 인구 집중을 보이며, 너나할 것 없이 집을 소유하고자 하는 욕구가 분출하게 된다. 주택시장을 구분해 볼 때, 부자들을 위한 고급주택시장, 중산층을 위한 서민주택시장, 저소득층 또는 빈민층을 위한 사회주택 시장으로 나누어 볼 수 있다. 고급주택시장과 서민주택시장은 수요공급의 시장 논리에 따라 움직이지만, 개발 수익을 창출하기 힘든 사회주택 시장은 국가의 정책적 지원으로 이루어질 수 밖에 없다.

베트남 총리는 2030년까지 빈민층, 저소득층을 위한 사회주택 250,000채를 공급한다는 정책을 최근 발표하였다. 호치민시 건설국은 사회주택 개발 정책 하에, 2020년까지 39개의 프로젝트를 통해 총 45,000채의 사회주택을 개발 할 예정이다. 이중 3분의 2는 향후 4년 내에 완공될 계획이다. 올해 4개의 프로젝트를 통해 1,654채의 아파트가 공급될 예정이다.

개발 도상국의 초기 주택 시장은 고급주택 중심으로 움직이는 경향을 보인다. 돈 있는 부자들이 주도하기 때문이다. 특히, 베트남 같은 경우엔 개방 이후 외국인 투자가 꾸준히 이루어지면서 외국인들이 거주할 고급주택 시장이 절대적으로 필요했다. 돈 있는 베트남 부자들은 고급 주택을 사재기하며, 임대사업으로 부동산 부를 키워왔다. 그러다 2009년 리먼브라더스 사태 이후 2014년까지 한 풀 꺽이는 듯 싶더니, 2015년 외국인에게 주택시장을 개방하면서 외국인들의 주택 구입 투자 기대에 따라 고급주택시장이 다시 고개를 들기 시작했다.

2016년 호치민에서 가장 핫한 주택 시장은 스퀘어미터(m2)당 2,500불이 넘는 빈홈, 심지어 5,000불에 육박하는 골든리버 등 고급 아파트 시장이었다. 전체 수분양자들 중에는 상당수의 한국인들이 포함되어 있는 것으로 알려져 2015년 외국인에게 주택시장을 개방한 이래 작년 한 해 가장 뜨거운 주택시장 반응을 일으켰다.

지금까지 한국인들의 베트남 부동산 투자 주된 관심은 고급 아파트 시장에 국한되어 있었다. 서민 아파트는 투자 고려 대상에서 거의 외면당했다. 이제까지 베트남 주택 시장의 열기는 자금력이 충분한 베트남 부자들이 주도하는 고급주택시장이었다. 이런 분위기에 외국인들도 자연스럽게 따라갔다고 볼 수 있다. 하지만, 더 넓은 인구층을 형성하며 주택 소유에 목말하 하는 엄청닌 잠재 고객이 있는 서민아파트 시장을 생각해야 한다.

이들이 폭발적으로 주택을 구입하는 시기는 국민소득 5천불이 되는 시점으로 알려져 있다. 한국은 1989년 이 시점에 도래했고, 평당 200만원 하던 아파트 가격이 1000만원에 이르는 폭등을 한다. 중국은 2010년에 이 시기가 도래했는데, 베이징 토지 가격이 3배 이상 오르는 모습을 보였다. 상해 등 주요 도시 아파트 가격의 급격한 가격 폭등이 왔는데, 이 때가 세계 경기 침체기였던 점을 감안하면 다른 외부적 요인을 찾을 수 없다. 결국 국민소득 5천불 시대를 맞이하며, 중산층 대다수가 주택을 구입할 수 있을 만큼의 소득력을 갖춘 것이다.

베트남은 2016년말 평균 GDP가 2,700불 정도이고, 향후 7~8년 내 5천불 시대가 도래할 것으로 보인다. 한국과 중국의 경험에 비추어 보면, 이 시기가 오면 서민아파트의 빅뱅이 올 수 있다. 외국인에게 주택시장을 개방하면서, 적법하게 임대사업을 할 수 있게 허락했다. 이는 베트남 정부가 외국인들이 주거 목적으로 아파트 구입에 제한하지 않고, 투자목적으로도 아파트를 구입하도록 인정한 것이다. 가치있는 투자를 위해 미래 가치를 내다보며 더 현명한 선택을 할 필요가 있다. 

김종각 변호사 다른기사 보기