2017 베트남 이머징 마켓을 잡아라, 3대 업종 중점분석
베트남 경제성장이 가속화되면서 베트남 산업 전반에도 질적인 변화가 이뤄지고 있다. 이제 제조업 생산기지라는 성장동력을 제외하고도 금융, 부동산, 유통 등 내수형 시장이 새로운 성장원으로 떠오르고 있는 것이다. 현재 베트남 관련 경제기사는 각종 매체를 통해 쏟아지고 있는 추세다. 하지만 대부분의 기사 및 보고서는 원소스를 통해 확대 재생산된 기사가 대부분이다. 이에 본지는 새롭게 떠오르는 베트남 이머징 마켓의 중요성을 인식하고 베트남 통신사 공식 한국주간신문으로 적확한 보도의 필요성을 절감했다. 시리즈 보도는 총 3부으로 진행될 예정이며 기획연재는 베트남 국가기간통신사인 TTXVN와 연합한 취재 네트워크를 활용해 보도한다.
[부동산 분야] 은행 VIP가 주목하는 베트남 부동산 시장
베트남 경제발전이 지속되면서 부동산 개발 열기도 가속화 되고 있다. 특히 베트남 정부는 호치민시 동쪽, 동사이공(2군) 지역을 오는 2025년까지 미래 지식과 기술이 결합되는 최첨단 도시로 발전시키겠다는 계획을 발표했다. 현재 이 지역은 대규모 교통 인프라 건설이 집중되고 있어 베트남 부동산 시장에서도 ‘핫 플레이스’로 떠오르고 있다.
동사이공 지역, 부동산 시장의 '핫 플레이스'
강으로 둘러싸여 불모지나 다름없던 동사이공 지역은 이제 번영의 상징으로 자리 잡고 있다. 흔히 호치민시의 동쪽 지역은 중국 상하이시의 푸둥 지역과 비교된다. 특히 동사이공 지역은 향후 매트로 노선이 관통할 예정으로 관련 시장의 관심이 집중되고 있다.
미국, 일본 등 선진국의 사례를 보면 매트로 노선이 주변에 있는 경우 부동산 프로젝트의 분양 가격은 7.5%에서 최대 20%까지 상승해왔다. 베트남의 경우 메트로 노선은 첫 번째 지하철 노선이라는 상징적인 의미가 담겨있다. 이에 따라 현지 프로젝트들의 상승 비율은 일반적으로 10~20%로 타 국가들의 평균보다 높고 일부 프로젝트의 경우에는 40~45%까지 상승하는 경우도 발생하고 있다.
동사이공 지역은 메트로 1호선인 벤탄(Bến Thành)-쑤오딘(Suối Tiên)과 2호선인 밴탄-탐릉이 교차한다. 양 프로젝트의 시작 지하철역은 밴탄역이 될 예정이며, 두 노선은 모두 사이공 강을 지나 마이지토(Mai Chí Thọ)대로에 있는 지하철역까지 연결된 후 마이지터에서 동반꽁(Đồng Văn Cống) 지역까지 연결된다.
또한 동사이공 지역은 호치민시(Tp.HCM) -롱탄(Long Thành)-여우져이(Dầu Giây)를 있는 고속도로, 뚜 띠엠(Thủ Thiêm) 지하도로, 사이공 다리 2, 하노이 국도 증축 공사, 뚜 띠엠(Thủ Thiêm) 다리 3번과 4번, 거주 지역인 탄미러이(Thạnh Mỹ Lợi)에서 마이지터 도로까지 또 사이공강 다리에서 가로 지르는 대규모 교통인프라 프로젝트들이 함께 진행중이다.
특히 동사이공 내 뚜 띠엠 지역은 대형 부동산 브랜드인 Kusto Home, Capital Land, Keppel Land, Mapple Tree 등이 동시에 대형 프로젝트를 전개하고 있어 시장의 관심이 집중되고 있다.
앞서 2군의 타오딘(Thảo Điền) 같은 경우, 여러 호재로 부동산 투자의 붐이 일어났으나 현재는 잦은 침수와 극심한 교통 정체로 투자가 정체되고 있는 상황이다. 관련 전문가들은 이로 인해 다른 2군 지역인 뚜 티엠 지역이 반사 이익을 통해 지가가 더욱 가파르게 증가하게 되었다고 분석한다.
동사이공 뚜 띠엠(Thủ Thiêm), 최적의 입지조건 환경
동사이공 뚜 띠엠(Thủ Thiêm) 지역은 우선 현대적인 교통 인프라가 시내 중심지와 바로 연결되고 사이공 강으로 둘러싸여 한적한 교외 환경을 제공한다. 이제 베트남 상류층은 시내 중심과는 가깝지만 시내의 활발하고 복잡함에서는 벗어난 교외 지역을 선호한다.
역사적인 사실로 문명에 시작은 큰 강 유역에서부터 시작됐다. 이집트의 나일강, 인도의 갠지스강, 중국의 황하강 등이 대표적인 경우다. 특히 동남아시아 지역 사람들은 풍수적으로 물은 생명의 시작으로 생각하고 물의 흐름은 충적토를 없애 부동산 소유자의 삶의 에너지와 부를 가지고 오는 것으로 믿고 있다.
이제 교통인프라를 갖추고 시내 중심과 가까운 투팀의 마지터(Mai Chí Thọ)와 빈증따이(Bình Trưng Tây) 지역은 새로운 부호지역으로 성장하게 될 가능성이 매우 높다.
최근 투자 개발사인 다오김끄엉(Đảo Kim Cương)사도 향후 신규 프로젝트를 이 곳에서 진행하겠다고 밝힌바 있다. 또한 베트남 내 유력기업들인 Keppel Land, Novaland 등도 현재 이곳에 사이공 강을 바라보는 리버뷰를 내세우며 지역개발에 열을 올리고 있다.
전문부동산 중개업체 서우리얼티(SEOU Realty Vietnam)의 노재환 대표는 “현재 2군 및 타오디엔 지역의 신규프로젝트에서 외국인 분양률은 30%에 육박한다”며 “이중 대부분의 외국인 계약은 한국, 일본, 홍콩, 싱가폴에서 온 아시아권 지역 고객들이다. 이들은 대부분 장기수익을 위한 투자 목적으로 아파트를 구매한다”고 설명했다.
호치민 '맑음' vs 하노이 '흐림'
베트남 부동산 시장이 전반적으로 활황세를 타고 있지만 각 지역과 도시에 따라명암이 엇갈리고 있다. 대표적인 경우가 호치민과 하노이다.
최근 베트남 사빌스(Savills) 보고에 따르면 2017년 2분기 빌라와 타운하우스, 아파트 등 거의 모든 부동산 거래 분야에서 전년도 거래기록이 갱신되고 있다. 특히 빌라, 타운하우스는 전년(2016년) 동기 대비 193% 상승했다.
이번 분기에서도 호치민 2군과 9군은 여전히 좋은 모습을 보여주고 있으며 총 거래량의 51%를 차지하고 있다. 이와 함께 럭셔리 프로젝트의 임대요구 또한 증가하고 있다. 분기대비 평균 임대비는 4%이상 상승했고 이는 사이공센터(Saigon Centre)의 개장과 에이온몰(Aeon Mall) 빈떤(Bình Tân) 지점의 영향으로 보인다고 샤빌스는 설명했다.
또한 공급된 아파트는 총 40,300채로 신규 프로젝트 11개와 기존 프로젝트 1개의 추가량인 4,600채도 포함됐다. C급 아파트의 거래량도 증가해 분기별 15% 상승했으나 A급이 가장 높아 34%를 달성했다. B급 아파트의 거래량은 6분기 연속 지속적인 상승 후 12% 하락했다.
샤빌스측에 따르면 올 1분기부터 2018년까지 50,000채 이상의 아파트가 시장에 선보일 것으로 예상된다. 이에 따라 분양 아파트와 경쟁해야 하는 호치민 지역의 서비스 아파트들은 임대비 하락 압박을 받을 전망이다.
반면 2017년 2분기의 하노이(Hà Nội)의 부동산 임대가격은 지속적으로 하락중이며 호텔수요도 하락하고 있다. 또한 아파트 거래량도 감소되고 있다. 구체적으로 하노이의 임대면적은 2016년 동기대비 23% 상승했고 1분기보다는 3% 상승한 120만 제곱미터의 임대면적이 존재한다. 이는 공급이 늘면서 임대면적이 늘었지만 수요가 따라가지 못한 것으로 볼 수 있다.
샤빌스는 “국내외 기업들간의 극심한 경쟁은 많은 프로젝트들의 임대구조를 재구성하게 만들었다”며 “2분기 하노이에서는 분기별 6%이상 하락하고 전년 동기대비로는 15% 하락한 총 5,700채의 아파트가 판매됐다”고 설명했다.
하노이 판매용 아파트의 경우 2분기에는 1분기보다 2% 하락한 17,000채가 공급됐다. 이 중 13개의 프로젝트는 추가판매, 10개의 프로젝트는 신규판매로 5,700채의 아파트를 시장에 공급했으나 여전히 1분기보다 6% 하락했다. 다만 B급 아파트는 6분기 연속 최대 판매량을 기록하고 있으며 총 판매량의 51%를 차지하고 있다.
하노이의 호텔시장 공급량은 1분기보다 5.2% 하락했다. 2분기 하노이에서 상승한 분야는 빌라와 타운하우스 뿐이다. 이 분야의 총 공급량은 33,500채로 2분기 대비 3%, 2016년 대비 10% 상승했다. 하노이 하동(Hà Đông) 군은 26%의 시장점유율로 공급의 선두를 달리고 있다.
사빌스에 따르면 2017년 4분기에는 800채의 신규 빌라와 타운하우스가 하노이에 공급된다. 판매 아파트 분야에서는 13,000채 이상이 시장에 선보일 예정이다. 이 중 대다수는 B급으로 뜨리엠(Từ Liêm), 탄쑤언(Thanh Xuân), 떠이호(Tây Hồ)와 하이바쯩(Hai Bà Trưng) 지역에 집중될 것으로 예상되고 있다.
이와 관련 전문가들은 “2017년 상반기 호치민시 부동산 시장은 La Astoria, Moonlight Residences, Richmond City, EHomeSPhú Hữu 등과 같은 대형 프로젝트들이 성사되면서 자연스럽게 지역 시장을 이끌었지만 하노이에서는 이와 같은 대형 프로젝트들이 성사되지 못했다”며 “무엇보다 하노이는 호치민 동사이공과 같은 시장 리딩 지역이 부재하고 역내 수요도 이에 따라가지 못하는 것이 부동산 시장을 끌어올리지 못하는 주요 요인”이라고 분석했다.
[베한타임즈=김태언 기자]
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