2008년부터 진행되어 온 5년 이상의 경기침체 상황에서가장 주목받게되는 시장이 부동산 M&A이다. 1997년한국의 IMF당시 서울에 있는 중요 빌딩들이 외국기업들에게 매각된 것을 통해 우리는 생생한 경험을 갖고 있다. 외국투자자들이 베트남 부동산시장에서 현재 이런 기회를 노리고 있는 것이 사실이다. 몇몇 외자기업들은 투자 목적이 아니더라도 경기침체로 부동산 버블이 제거되어 있는 이때 업무용으로 사용할 사옥을 구입할 의사를 갖고 있음이 알려지고 있다.
2008년부터 미국 금융시장에서 비롯된 이른바‘세계금융위기’의 여파로 베트남 금융시장과 부동산시장은 급격히 얼어붙었다.금융시장과 부동산시장에 경쟁적으로 진출하였던 베트남 유수의 기업들이 갖는 피해는 그룹의 존폐를 좌우하는 지경에 이르기도 했다. 실질적으로 많은 금융기관과 부동산 개발업체들이 도산하거나 인수합병되었다. 이러한 배경에 세계 금융위기와 같은 외적 요소가 가장 큰 요인으로 작용한 것은 명확하지만 금융과 부동산개발 운영에 관한 전문지식이 미비한 상태에서 무리한 투자를 진행한 기업들의 내부적인 요소도 간과할 수없는 중요한 요소로 작용했다는 것이 전문가들의 일반적인 시각이다.
금융과 부동산 경기침체가 장기화되어 베트남 경제 전체에 위기감으로 작용하는 것에 부담을 느낀 베트남정부는 부동산 경기 활성화 방안의 일환으로 부동산프로젝트에 대한 양도 및 인수합병이 쉽게 이루어지도록 법 조항을 수정하였다.법적 근거가 마련됨으로써 국내 외 금융과 부동산전문업체들은 M&A 사업에 적극적으로 진출을 모색하고있다.기존의 부동산 투자기업들의 부동산개발 모델은‘시공 후 분양’에 집중되었다. 부동산시장 침체로 시공이 완료된 미분양 물건이 증가함에 따라 투자자금 회수가 어려워지고 금융권 대출 이자에 대한 부담이 가중되었고 일부 프로젝트는 대출길이 막혀 사업이 중도에 중단되거나 사업을 포기하는 기업이 발생하였다.이러한 시장 상황은 가뜩이나 침체된 부동산경기를 보다 깊은 수렁으로 빠뜨렸다.그밖에 시공 완료 후 사무실 임대,호텔 등의 운영 사업을 진행했던 기업들조차 전문지식과 경험부족,미숙한 운영으로 인해 적자 폭을 벗어나기 힘든 상황이 지속되고 있다.
막대한 자금과 전문적인 운영 노하우를 겸비한 국내 외 부동산개발 전문기업들은 법적인 토대와 부동산 경기 침체 상황속에서 이른바‘포획’작업을 진행하고 있다. 경기 불황과 그에 따른 기업들의 힘든 자금 상황을 적절히 활용하여 유리한 입장에서 가격협상을 진행하고 있다. 이들은 공급 과잉으로 인한 가격하락 가중을 우려하여 신규프로젝트개발 보다는 기존의 프로젝트를 양도받거나 인수합병하는 비지니스 모델이 현 베트남 부동산시장에 적합하다고 판단하고 있다. 한편 베트남에 투자한 외국기업들 중에는 그들의 투자금액 규모가 증가하고 투자영역이 다양화 됨에 따라 이를 총괄할 수 있는 본사 사옥으로 사용하기 위해 건물을 매입하길 원하는 기업도 있다.
매각기업의 입장에서는, 양도 또는 인수합병을 통해 투자금을 회수하여 또 다른 개발프로젝트 시공비를 조달할 수 있게 되어 중단 위기에 놓인 개발을 재개하는 효과도 갖게 되었다.일전의 위기를 통해 체득한 경험을 토대로 보다 신중하고 전문적인 투자컨셉을 준비하여 손실을 만회할 수 있는 기회를 얻게 된것이다. 실질적으로 투자컨셉부터 디자인 설계, 시공기술에 대한 전반적인 사업진행 과정에서 국내 외 전문용역 업체를 통해 세부적인 컨설팅 서비스를 제공받고 있는 기업들이 늘어나고 있다.
금년 부동산프로젝트 M&A 과정에서의 협상가격은 전년 대비 20 % 하락된 가격이며 정점 가격대비 30 % 하락된 가격이다.중심지 외곽의 경우 최대 50 % 하락된 가격으로 협상이 진행되는 프로젝트도 있다.또한 전국적으로 수백건의 다양한 성격과 규모의 부동산프로젝트가 M&A협상 중이거나 계약이 완료되었다.
2013년 1/4 분기 계약 성사된 대표적인부동산프로젝트M&A 건
Vincom Center A
호찌민 시 1군에서도 가장 중심부에 위치해 있으며 고급 브랜드 매장과 지하주차장, 5 성급 호텔이운영되고 있다.해당프로젝트의 개발사는 Vingroup이며 매입주체와 매각금액은 아직 공개되지 않았으나 약 4억불 정도로 추정하고 있다.실질적으로 일전에 한 부동산감정평가 전문회사는 감정가를 6조5730 동(약 3억1600 만달러) 으로 책정하기도 했다.
금호아시아나 플라자
호찌민 시 1 군 하이바쯩(Hai Bà Trưng)거리에위치한 쇼핑센터,오피스, 5 성급 호텔이 포함된 주상복합프로젝트이며 개발사는 금호 E&C 이다. 금호 그룹 계열사인 금호 아시아나에 50% 지분을 매각하였으며 매각 금액은 9390 만 달러로 알려졌다.
Legend 호텔
호찌민 시 1 군 사이공강변인똔특탕(Tôn Đức Thắng) 거리에 위치한 5 성급 호텔이다. 한국기업인 롯데 호텔 & 리조트가 비나캐피탈이 소유하고 있던 전 지분을 매입하였으며 인수 가격은 6250 만 달러로 알려졌다.
Gemadebt Tower
호찌민시1군레탄똔(Lê Thanh Tôn) 거리에 위치한 총면적 1만6000m2, 지하 2 층 지상 22 층의 A급 오피스 빌딩이다. 매입자는 아직 공개되지 않았으나 발표된 인수금액은 4550만 달러이다.
(베한타임즈Dinh Manh)
저작권자 © 베한타임즈 무단전재 및 재배포 금지
