호치민시 건설국은 ‘향후 10년간 호치민시는 인구 증가 및 저렴한 주택 수요에 대비하기 위해 약 16만 대의 공공주택을 추가로 건설해야 할 것’이라고 발표했다.
최근 호치민시 건설국은 인민위원회에 ‘2021~2030년 주택개발 기본계획’에 대한 승인을 요청했다.
건설국은 ‘2030년이 되면 호치민시에는 약 1110만 명의 인구가 거주할 것’이라고 전망했다.
호치민시는 400만 제곱미터의 총 연면적(floor area)으로 약 16만 채의 공공주택을 공급할 계획이다. 2021~2025년에는 연면적 약 180만 제곱미터, 2026~2030년까지는 220만 제곱미터가 필요하다.
이를 위해 호치민시는 10헥타르 이상을 차지하는 프로젝트 투자자들을 대상으로 각 프로젝트 토지의 20%를 공공주택 건설에 할당하도록 제안할 예정이다.
호치민시는 공공주택 건설을 위해 국영 토지 기금을 우선적으로 활용한다는 방침이다.
2021~2030년 주택 기본계획에는 모든 주택 종류에 대한 목표가 설정돼있다. 기본 계획은 총 2억9500만 제곱미터를 대상으로 하며 일인당 평균 연면적은 26.5 제곱미터다.
호치민시는 공공주택 건설 목표와 더불어 상업용 주택 프로젝트도 추진할 계획이다. 2030년까지 상업용 프로젝트가 담당하는 총 연면적은 4520만 제곱미터이며, 그 중에서 2021~2025년에는 1970만 제곱미터, 2026~2030년에는 2550만 제곱미터를 활용할 예정이다.
이와 더불어 호치민시는 2030년까지 개인주택 건설을 위해 5920만 제곱미터에 해당하는 연면적을 할당할 계획이다.
호치민시는 이 같은 주택 개발 프로젝트의 추진을 위해 국제협력을 통한 공공-민간 파트너십(PPP)의 형태로 투자를 모집할 계획이며 금융지원도 제공한다는 방침이다.
공공주택 건설의 어려움
호치민시에서 공공주택에 대한 수요는 매우 높다. 하지만 현재 공급 물량은 저소득층의 수요를 따라가기에 역부족이다.
일례로 쯔엉즈엉사(Chương Dương)는 투득군에서 관료, 공무원 및 저소득층을 대상으로 하는 공공주택 아파트 약 1000채를 건설했다. 하지만 건설이 완료된 직후 물량이 빠르게 빠져나갔고 그 뒤에야 분양을 했다.
쯔엉즈엉사의 반민호앙(Văn Minh Hoàng) 총괄이사는 “저렴한 아파트에 대한 수요가 높다. 하지만 건설 프로젝트는 행정적인 장애와 한계에 직면한 상황”이라고 설명했다.
호치민시 중심지에서 신규 주택 프로젝트 추진을 위한 토지 면적은 한계에 도달했다. 하지만 외곽 지역에서 진행 중인 프로젝트는 행정 절차로 인해 지연되고 있다.
반민호앙 총괄이사는 “공공주택 건설 사업은 수익성이 낮기 때문에 건설사들이 선호하지 않는다”고 언급했다.
레탄 부동산기업(Lê Thành)의 레후응이아(Lê Hữu Nghĩa) 총괄이사는 “레탄사는 공공주택 건설에 관심이 있다. 하지만 건설과 관련된 행정 절차에서 어려움을 겪었다”고 토로했다.
레후응이아 총괄이사는 “빈짠군(Bình Chánh)에서 레탄 탄끼엔(Lê Thành Tân Kiên) 공공주택 프로젝트를 추진할 당시 투자 정책을 결정하는 절차에서만 1년 넘게 걸렸다”고 말했다.
유사한 사례로 호치민시 8군에서 공공주택 프로젝트를 추진하고 있는 쩌런 부동산기업(Chợ Lớn)은 지난 수년 간 행정 절차에만 매달려 있다.
일부 부동산 기업들은 공공주택 프로젝트를 위해 자기 자본을 투자했다. 이중에는 남롱(Nam Long), 투티엠 투자사(Thủ Thiêm), 투안끼에우(Thuận Kiều), 반타이(Vạn Thái), 티엔팟(Thiên Phát), 사이공 자산(Sài Gòn Res), 호앙꾸안(Hoàng Quân), 푸끄엉(Phú Cường), 사이공 부동산기업 등이 있다.
이들 기업은 신용우대 지원을 받지 못한 채 토지 사용 권리를 양도하는데 개인 자본을 지출하기도 했다.
호치민시 부동산협회 레호앙져우(Lê Hoàng Châu) 회장은 “공공주택 정책에 결함이 있다”고 분석했다.
레호앙져우 회장은 “가장 큰 문제는 공공주택 프로젝트 실행을 위한 기금을 할당하는데 국가 예산이 활용되지 않는 점”이라고 지적했다.
그는 이어 “공공주택 개발업자나 매수자를 위한 우호적인 대출 프로그램이 아직 부족하다”며 “이로 인해 이들은 높은 이자율을 감수하고 상업은행에서 대출을 받고 있으며, 주택 매수자들은 은행 대출을 갚는데 더 어려움을 겪는 상황”이라고 설명했다.
호치민시 당국은 궁극적으로 저소득층을 위한 저렴한 주택을 공급하기 위해 이 같은 문제를 규명하고 공공주택에 대한 해결방안을 마련해야 한다.
