호찌민시와 인근 지방의 산업용 부동산 시장의 신규 공급은 뗏(설날) 전 연말 성수기 구매 시즌 동안 제조업의 수요가 증가하는 가운데 느리게 진행되고 있다.
이번 주에 발표된 Cushman & Wakefield의 보고서에 따르면, 남부 산업 부동산 시장, 특히 호찌민시, 빈즈엉, 동나이, 롱안, 바리아붕따우성과 같은 주요 지역은 2023년 마지막 분기에 새로운 공급이 없었다.
이 보고서는 또한 2023년 4분기의 산업용 토지 순흡수량은 84ha로 나타나 산업용 토지에 대한 수요가 매우 높다는 것을 보여줬다.
바리아붕따우성은 전자 및 화학 산업에 대한 두 개의 대규모 투자 프로젝트 덕분에 지난 분기 전체 순흡수 면적의 54%를 차지했다. 롱안, 동나이, 빈즈엉은 각각 전체 순흡수 면적의 17%, 16%, 12%를 차지했다.
수요는 많지만 공급이 제한되어 있어 산업용지 임대료가 예년 대비 상승했다.
산업단지 토지의 평균 기본 임대료는 전분기 대비 4%, 전년 동기 대비 7.8% 상승한 월 제곱미터당 173달러를 기록했다.
남부의 기성 공장과 관련하여, Cushman & Wakefield는 시장이 동나이성의 새로운 기성 공장(RBF) 프로젝트를 기대하고 있다고 밝혔다. RBF 임대료는 월 제곱미터당 4.7달러로 전분기 대비 안정세를 유지했으며 전년 동기 대비 1.4% 상승했다.
Cushman & Wakefield 전문가들에 따르면, 이번 분기 RBF 프로젝트 임대 수요는 중소기업뿐만 아니라 대형 제조 기업에서도 발생했다. 일부 남부 지방의 산업단지 부지가 제한되어 있기 때문에 일부 기업은 투자 비용이 저렴한 RBF를 대체 임대 옵션으로 고려하고 있다.
두 개의 주요 RBF 공급 센터인 동나이와 빈즈엉은 약 7만9,000m2로 이번 분기 전체 순흡수 면적의 39%와 52%를 각각 차지했다.
한편, 기성 창고(RBW) 시장은 상대적으로 공급이 풍부하다. 2023년 4분기에 남부 시장은 롱안성의 BW 쑤예아(BW Xuyên Á)와 로고스 롱하우(LOGOS Long Hậu) 등 2개 프로젝트에서 28만㎡ 면적의 대규모 신규 공급을 맞이했다.
그러나 Cushman & Wakefield에 따르면 글로벌 수요 약세와 불안정한 경제 전망 속에서 제조 및 수출 부문의 수요는 아직 회복되지 않았다. 따라서 일반적으로 임대 수요는 주로 뗏 전에 증가하는 쇼핑 수요를 충족시키기 위해 국내 소비에서 발생한다.
VNDirect 증권에 따르면, 제한된 공급은 가까운 미래에 두 가지 변화하는 추세를 형성할 것이다. 첫째, 투자자들은 북부와 남부 모두에서 티어(tier)1과 티어2 임대료의 차이가 상대적으로 크기 때문에 보다 경쟁력 있는 임대료를 제공하는 티어2 시장으로 점차 관심을 돌리고 있다.
또한 티어 2의 가용 토지는 특히 교통 연결성이 점점 개선됨에 따라 임차인에게 더 많은 옵션을 제공한다. 또한 인건비도 티어 1보다 낮다고 VNDirect는 말했다.
Cushman & Wakefield는 향후 남부 지역의 산업 부동산 시장 공급을 예측하면서 2050년까지의 비전으로 지금부터 2030년까지 지방과 호찌민시의 기본계획 조정, 발표 및 승인함에 따라 향후 산업단지 토지의 신규 공급이 지속적으로 증가할 것이며 2024~2026년 기간 동안 약 6,100ha가 추가될 것으로 예상되어 남부 지역의 토지 자금 부족 상황을 해결할 수 있을 거라고 밝혔다.
베트남의 산업단지는 말레이시아, 인도네시아, 인도에 비해 지난 1년간 현지 통화가치가 덜 하락했기 때문에 현재 이 지역의 경쟁 국가보다 더 매력적이다.
베트남의 산업용 토지 임대료는 현재 이 지역의 다른 국가에 비해 25~40% 저렴하다. 또한 베트남은 아시아의 주요 공급망과 가까운 전략적 지리적 위치에 있다.
베트남은 특히 대형 제조업체를 중심으로 중국으로부터의 제조업 이전 추세로 인해 가장 큰 수혜를 받을 것으로 예상된다. LG그룹은 베트남에 40억 달러를 투자할 계획이며, 삼성은 투자 자본을 200억 달러로 늘릴 예정이다.
그러나 경기 침체에 대한 우려와 미국 연방준비제도의 지속적인 금리 인상으로 인해 FDI 유입이 감소할 조짐을 보이고 있어 올해 베트남의 산업용 토지 임대료는 소폭 상승할 것으로 예상된다.
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