□ 2010년부터 주택가격 상승 본격화
말레이시아 주택가격 인덱스(Malaysian House Price Index)를 살펴보면 2000년을 100으로 할 때 2012년 172.8까지 성장했으며 2013년 3분기에는 194.4까지 올라갔다. 2000년 이후 말레이시아 주택 가격이 하락한 해는 없었으며 주택가격 상승세는 2010년부터 가속화되었다. 말레이시아 주택가격은 2010년 이후 매년 6% 이상 상승하였다. 특히 2011년 9.9% 성장을 기록한 이후 2012년, 2013년(3분기까지) 두 자릿수 성장을 기록했다.
말레이시아 주택가격은 2002년부터 2012년까지 연평균 5.2% 성장했으며 2002년부터 2009년까지는 연평균 3.5% 성장했다. 한편 말레이시아의 미화 표시 1인당 국민소득은 2002년부터 2012년까지 연평균 9.8% 성장했으며 2002년부터 2009년까지는 8.5% 성장하였다. 또한 2009년부터 2012년까지 주택가격은 연평균 9.4%, 1인당 국민소득은 12.8% 성장했다.
□ 주택가격 상승의 이유
말레이시아에서 주택가격이 지속해서 상승할 수 있었던 이유는 이자율이 낮게 유지되고 대출이 용이했기 때문이다. 또한, 양적 완화로 유동성이 풍부한 것에도 원인이 있다. 이에 더해 주택가격은 떨어지지 않는다는 기대심리도 주택가격 상승에 일조한다. 1990년부터 2012년까지 말레이시아 주택가격이 하락한 해는 아시아 금융위기가 있었던 1998년, 1999년 두 해뿐이었으며 하락 폭도 9.5%, 2.4%에 불과했다. .
풍부한 유동성과 용이한 대출은 말레이시아 주택가격 상승을 이끌었으나 2013년 3분기 기준 가계부채가 GDP의 85%에 달하는 상태를 만들었다.
□ 2014년 주택가격 상승세는 주춤해질 전망
2014년 주택가격 상승세는 주춤해질 것으로 전망된다. 1) 대출을 받기가 어려워지고 상대적으로 시중 유동성이 축소될 것으로 예상되기 때문이다. 앞서 언급했듯이 말레이시아 가계 부채는 2013년 상반기 기준 GDP 대비 85% 선까지 늘어났다. 이에 말레이시아 중앙은행은 대출규제를 강화하는 정책을 추진하고 있다.
설탕, 휘발유 등에 대한 보조금이 줄어들어 가계 실질소득은 감소하고 물가는 오르고 있어 인플레이션 방지를 위해 이자율이 올라갈 수 있다는 전망도 대두하고 있다. 이 경우 시중 유동성은 더 줄어들 수 있다. 또한 미국의 양적완화 축소가 예상돼 말레이시아 정부는 재정 건전화를 정책 기조로 한다. 최근 3년간의 주택경기 호황이 역으로 주택공급을 늘리는 결과를 가져와 67만 호의 주택이 추가 공급될 것이라고 한다. 이렇게 주택공급이 단기간 내 대폭 확대되면 주택가격 상승세가 꺾일 것이다. 외국인의 부동산 투자에 제한을 강화하는 정책은 싱가포르 투자를 중심으로 대규모 부동산 개발붐이 일었던 이스칸다르 지역 부동산 경기에 영향을 미칠 것으로 예상된다.
□ 시사점
2011년 이후 본격적인 상승세를 기록한 말레이시아 주택가격은 유동성 축소, 주택공급 확대, 말레이시아 부동산 가격 억제정책 등으로 그 상승세가 꺾일 것으로 전망된다. 이에 더해 미국의 양적완화 축소가 더해질 경우 말레이시아 주택가격 상승세는 더욱 둔화될 수 있다.
[정윤서(쿠알라룸푸르무역관)]
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